Πως μπορούν οι οφειλέτες να διασώσουν την πρώτη κατοικία τους

Πως μπορούν οι οφειλέτες να διασώσουν την πρώτη κατοικία τους: Με διατάξεις του νόμου 5313/2026, καθορίζονται οι προϋποθέσεις για την δυνατότητα αποπληρωμής και διάσωσης της κύριας κατοικίας με ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών

Οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5313/2026 έχουν ως εξής:

Νόμος 5313/2026 – ΦΕΚ Τεύχος Α 102/25.06.2026
Μέτρα αντιμετώπισης της ενεργειακής κρίσης και ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, μισθολογικές και φορολογικές διατάξεις, ρυθμίσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, συνταξιοδοτικές ρυθμίσεις Δημοσίου, ρυθμίσεις για την Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων και βελτίωση του πλαισίου για τα παίγνια, ρυθμίσεις για την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία και λοιπές διατάξεις.

Άρθρο 14
Δυνατότητα αποπληρωμής και διάσωσης της κύριας κατοικίας με ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών – Προσθήκη παρ. 4 έως 14 στο άρθρο 14 του ν. 4738/2020

1. Στο άρθρο 14 του ν. 4738/2020 (Α’ 207), περί υπογραφής και μορφών συμβάσεων αναδιάρθρωσης, προστίθενται παρ. 4 έως 14 ως εξής:

«4. Με την οριστική υποβολή της αίτησης, οι συμμετέχοντες πιστωτές δύνανται να υποβάλλουν αντιπρόταση, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην παρ. 2Α του άρθρου 71, η οποία περιλαμβάνει πρόταση εκποίησης των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, πλην της κύριας κατοικίας κατά την έννοια του δεύτερου εδαφίου της περ. ε) του άρθρου 217, σε όποια έκταση απαιτείται για την ικανοποίηση του συνόλου των απαιτήσεων. Σε αυτή την περίπτωση, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της ρύθμισης που περιλαμβάνεται στην αντιπρόταση των χρηματοδοτικών φορέων σύμφωνα με το υπολογιστικό εργαλείο της παρ. 2Α του άρθρου 71, λαμβάνεται υπόψη ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας, όπως αυτή εξειδικεύεται στην απόφαση της παρ. 5 του άρθρου 71, και η εκποίηση των λοιπών κατά τα ανωτέρω ακινήτων αναγράφεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης. Κατά την εφαρμογή της παρούσας διασφαλίζεται ότι στο Δημόσιο δεν επιφυλάσσεται χειρότερη μεταχείριση από αυτή που θα ίσχυε σε περίπτωση ρευστοποίησης των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη, κατά τα οριζόμενα στην περ. β) της παρ. 4 του άρθρου 21.

5. Για οφειλέτες που εμπίπτουν στην παρ. 3, οι πιστωτές υποχρεούνται στην υποβολή της αντιπρότασης της παρ. 4. Σε κάθε περίπτωση, ο οφειλέτης δύναται να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση αυτή. Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε έτερο συνοφειλέτη ή εγγυητή για οφειλή του αιτούντος, είναι υποχρεωτική η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης από αυτόν προκειμένου να υποβληθεί η αντιπρόταση της παρ. 4. Η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης από τον συνοφειλέτη ή τον εγγυητή δεν θίγουν τα δικαιώματά του που απορρέουν από τυχόν απόφαση υπαγωγής του στον ν. 3869/2010 (Α’ 130) ή στον ν. 4605/2019 (Α’ 52) και δεν θεωρούνται ως έκπτωσή του από αυτά. Η συνυπογραφή της σύμβασης από τον συνοφειλέτη ή εγγυητή επιφέρει τα αποτελέσματα της παρ. 4 του άρθρου 27.

6. Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης, κατόπιν της αντιπρότασης της παρ. 4, και υπό τον όρο της τήρησης αυτής, δεν επιτρέπονται στους καταλαμβανόμενους πιστωτές σύμφωνα με την περ. ιγ) της παρ. 1 του άρθρου 6, η επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία του αιτούντος, η λήψη ασφαλιστικών μέτρων επ’ αυτής, η εγγραφή υποθήκης ή η τροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη. Ωστόσο, επιτρέπονται: α) η αναγγελία του πιστωτή σε πλειστηριασμό που επισπεύδεται από τρίτο, και β) η διατήρηση υφιστάμενων υποθηκών, προσημειώσεων και λοιπών εμπράγματων δικαιωμάτων. Σε περίπτωση αθέτησης της καταρτισθείσας σύμβασης αναδιάρθρωσης σύμφωνα με το άρθρο 27, επέρχονται οι έννομες συνέπειες του άρθρου αυτού, παύει να υφίσταται ο περιορισμός του πρώτου εδαφίου της παρούσας παραγράφου και είναι δυνατή η τροπή προσημείωσης σε υποθήκη από καταλαμβανόμενο στη σύμβαση πιστωτή. Στην περίπτωση αυτή, δεν είναι επιτρεπτή η εκ νέου ρύθμιση των ποσών που είχαν ρυθμιστεί με τη σύμβαση αναδιάρθρωσης που αθετήθηκε με νέα αίτηση εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών.

7. Η διαδικασία εκποίησης διενεργείται με μοναδικό εκτελεστό τίτλο τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, εφόσον βεβαιώνεται η καταχώρισή της στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του άρθρου 29. Για την έναρξη της διαδικασίας εξάγεται αντίγραφο από την πλατφόρμα.

8. Δεν απαιτείται για την έναρξη της διαδικασίας εκποίησης η επίδοση αντιγράφου με επιταγή προς εκτέλεση, μη εφαρμοζομένου του άρθρου 924 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (π.δ. 503/1985, Α’ 182). Η διαδικασία εκποίησης ξεκινάει με πρωτοβουλία του χρηματοδοτικού φορέα που έχει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν αναρτηθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του άρθρου 29, ο οποίος δίνει, επί του αντιγράφου της σύμβασης αναδιάρθρωσης που εξάγεται από την πλατφόρμα, την κατά το άρθρο 927 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας εντολή σε δικαστικό επιμελητή να διενεργήσει την εκποίηση, προσδιορίζοντας σε αυτήν τα ακίνητα που θα εκποιηθούν, χωρίς να απαιτείται η ταυτόχρονη εκποίησή τους. Εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, η διαδικασία εκποίησης ξεκινάει με πρωτοβουλία του χρηματοδοτικού φορέα, που έχει την υψηλότερη απαίτηση.

9. Η διαδικασία εκποίησης της παρ. 8 διενεργείται με τη σύνταξη συνοπτικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, η οποία περιλαμβάνει όσα στοιχεία είναι αναγκαία για την εκποίηση και συγκεκριμένα:
α) τα κατά την παρ. 1 του άρθρου 117 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας στοιχεία,
β) τη σύμβαση αναδιάρθρωσης,
γ) ακριβή περιγραφή των ακινήτων, που θα εκποιηθούν, ώστε να μην γεννιέται αμφιβολία για την ταυτότητά τους,
δ) την αναγραφόμενη στη σύμβαση αναδιάρθρωσης εμπορική αξία αυτών,
ε) τους περιλαμβανόμενους στη σύμβαση αναδιάρθρωσης όρους ικανοποίησης όσων δανειστών έχουν συμβληθεί σε αυτήν,
στ) την τιμή πρώτης προσφοράς, η οποία πρέπει να είναι ίση με την αξία που έχει υπολογιστεί βάσει της απόφασης της παρ. 5 του άρθρου 71,
ζ) την ημερομηνία εκποίησης,
η) τη ρητή διαβεβαίωση ότι η διαδικασία εκποίησης διενεργείται στη βάση της ειδικής ρύθμισης της παρούσας παραγράφου,
θ) τον ορισμό συμβολαιογράφου ενώπιον του οποίου θα διενεργηθεί με ηλεκτρονικά μέσα η εκποίηση και την ημερομηνία διεξαγωγής της,
ι) την ύπαρξη τυχόν βαρών ή κατασχέσεων στα προς εκποίηση ακίνητα,
ια) τις ημέρες και ώρες κατά τις οποίες παρέχεται δυνατότητα επίσκεψης των ακινήτων από τους υποψήφιους πλειοδότες.

Η εκποίηση δεν μπορεί να οριστεί σε χρόνο που απέχει λιγότερο από σαράντα (40) ημέρες και περισσότερο από εξήντα (60) ημέρες από την ημερομηνία σύνταξης της παραπάνω έκθεσης. Στο διάστημα αυτό δεν συνυπολογίζεται ο μήνας Αύγουστος, ανεξάρτητα εάν μεσολαβεί ή είναι ο καταληκτικός μήνας. Οι προθεσμίες της παρ. 2 του άρθρου 993 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας δεν εφαρμόζονται. Ως υπάλληλος της διαδικασίας εκποίησης ορίζεται πιστοποιημένος συμβολαιογράφος της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο, ή, αν αυτό δεν είναι δυνατό, πιστοποιημένος συμβολαιογράφος σε οποιονδήποτε συμβολαιογραφικό σύλλογο της χώρας. Αν τα ακίνητα βρίσκονται στην περιφέρεια περισσότερων πρωτοδικείων, η εκποίηση διενεργείται, κατ’ επιλογή του δανειστή, που έχει την πρωτοβουλία της διαδικασίας, σε οποιαδήποτε περιφέρεια εκ των άνω πρωτοδικείων. Η εκποίηση είναι εφικτή ακόμη και εάν προϋφίσταται στο ακίνητο άλλη αναγκαστική ή συντηρητική κατάσχεση, κατάσχεση που έχει επιβληθεί σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, Α’ 190) ή οποιαδήποτε άλλη δέσμευση, με εξαίρεση την τυχόν επιβολή δέσμευσης από την Ανεξάρτητη Αρχή Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Ενέργειες, ή από άλλη δικαστική ή εισαγγελική αρχή.

10. Ο δικαστικός επιμελητής οφείλει να επιδώσει την έκθεση, εντός προθεσμίας πέντε (5) ημερών από τη σύνταξή της, στον οφειλέτη, όπως αυτός προσδιορίζεται στην έκθεση εκποίησης, στους ενυπόθηκους και προσημειούχους δανειστές των προς εκποίηση ακινήτων, στο Δημόσιο και στον Ηλεκτρονικό Εθνικό Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), να την καταχωρήσει εντός της ίδιας προθεσμίας στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, και να την καταθέσει εντός τριών (3) ημερών από την περαίωση των παραπάνω διατυπώσεων, μαζί με το αντίγραφο της σύμβασης αναδιάρθρωσης στον συμβολαιογράφο, ο οποίος συντάσσει σχετική έκθεση. Αντίγραφο της έκθεσης δημοσιεύεται με επιμέλεια του συμβολαιογράφου στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του e-ΕΦΚΑ εντός είκοσι (20) ημερών από την κατάρτισή του.

11. Στη διαδικασία εκποίησης:

α) Εφαρμόζεται αναλογικά η διαδικασία των παρ. 1 και 2 του άρθρου 998, καθώς και του άρθρου 959, των παρ. 1 έως 4, 6 και 7 του άρθρου 965, του άρθρου 966, της παρ. 1 του άρθρου 969, των άρθρων 997, 1002 έως 1005, 1009, 1010 και 1017 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

β) Δεν εφαρμόζεται η παρ. 4 του άρθρου 954 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, και κατά της διαδικασίας εκποίησης δεν επιτρέπεται η άσκηση ανακοπής των άρθρων 933 και 936, ούτε εφαρμόζονται τα άρθρα 937, 938, 1000, 1018 και 1019 του ίδιου Κώδικα. Λοιπές διατάξεις ως προς τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, στις οποίες δεν γίνεται ρητή αναφορά εφαρμόζονται αναλογικά, εφόσον συμβαδίζουν με τον χαρακτήρα της συμβατικής εκποιήσεως του παρόντος.

γ) Η ικανοποίηση των δανειστών, που έχουν συμμετάσχει στην κατάρτιση της σύμβασης αναδιάρθρωσης, γίνεται χωρίς να είναι αναγκαία η αναγγελία των απαιτήσεών τους, με βάση τα ποσοστά ικανοποίησης και τη σειρά που προβλέπει η σύμβαση αναδιάρθρωσης. Λοιποί δανειστές του οφειλέτη, οι οποίοι δεν έχουν συμβληθεί στη σύμβαση αναδιάρθρωσης, δικαιούνται να αναγγελθούν, εντός δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την ανωτέρω υπό (α) εκποίηση, εφαρμοζομένου αναλογικά του άρθρου 972 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, εντός της εδώ προβλεπόμενης προθεσμίας. Στην περίπτωση αυτή, οι αναγγελθείσες απαιτήσεις κατατάσσονται, αφού αφαιρεθούν τα έξοδα της εκτέλεσης και το ποσό που απαιτείται για την ικανοποίηση των δανειστών που συμμετέχουν στη σύμβαση αναδιάρθρωσης σύμφωνα με τα άρθρα 975 έως 977Α του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Τυχόν περίσσευμα από το προϊόν εκποίησης άγεται σε κάθε περίπτωση προς σύμμετρη ικανοποίηση του υπό διαγραφή ποσού κατά τα οριζόμενα στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
δ) Σε περίπτωση μη καταβολής τιμήματος της εκποίησης, αίρεται η κατακύρωση, επέρχεται κατάπτωση της εγγυοδοσίας που έχει καταβάλλει ο συμμετέχων και επαναλαμβάνεται η διαδικασία εκποίησης, κατά τους όρους και τη διαδικασία του παρόντος.

12. Εάν ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη ενυπόθηκη ή μη απαίτηση δεν εκκινήσει τη διαδικασία εκποίησης εντός τριών (3) μηνών από την κατάρτιση της σύμβασης αναδιάρθρωσης, ή εάν η διαδικασία ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, κάθε άλλος συμβαλλόμενος πιστωτής δύναται να επισπεύσει ο ίδιος την εκποίηση, χωρίς να απαιτείται δικαστική άδεια, κατόπιν έγγραφης γνωστοποίησης προς τους λοιπούς συμβαλλόμενους πιστωτές.

13. Τρίτοι, που δεν συμμετέχουν στη διαδικασία εκποίησης του παρόντος δικαιούνται να ασκήσουν την ανακοπή του άρθρου 583 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριών (3) μηνών, από την καταχώριση της κατακυρωτικής έκθεσης στα οικεία βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου. Δικαίωμα ανακοπής δεν παρέχεται στον οφειλέτη, ή στους πιστωτές που συμμετείχαν στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

14. Σε περίπτωση οφειλετών που έχουν μεταβιβάσει ακίνητα εντός των τελευταίων πέντε (5) ετών από την υποβολή της αίτησης στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, εάν με τελεσίδικη απόφαση δικαστηρίου αναγνωριστεί η μεταβίβαση ως καταδολιευτική και διαταχθεί η διάρρηξη της μεταβίβασης, το ακίνητο που επιστρέφει στην κυριότητα του αιτούντος, ρευστοποιείται με τη διαδικασία των παρ. 7 έως 12.»

2. Εντός αποκλειστικής προθεσμίας έξι (6) μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος, επιτρέπεται η υποβολή νέας αίτησης για υπαγωγή στη διαδικασία εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 14 του ν. 4738/2020, περί υπογραφής και μορφών συμβάσεων αναδιάρθρωσης, κατά παρέκκλιση της περ. δ) της παρ. 3 του άρθρου 7 του ίδιου νόμου, σε οφειλέτες που αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση εξωδικαστικού μηχανισμού λόγω μη καταβολής των ποσών που αναφέρονται στο άρθρο 27 του ν. 4738/2020, καθώς και κατά παρέκκλιση της υποπερ. 2 της περ. α) του άρθρου 22 του ίδιου νόμου. Στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται το τέταρτο εδάφιο της παρ. 6 του άρθρου 14 του ν. 4738/2020. Ομοίως, η παρούσα εφαρμόζεται και σε οφειλέτες, που έχουν ζητήσει κατά το παρελθόν την υπαγωγή τους στον ν. 3869/2010, υπό την επιφύλαξη των περ. β) και δ) της παρ. 3 του άρθρου 7 του ν. 4738/2020.